香港樓市回到1997？拆解「借錢」迷思與樓按財務部署

「樓市返到97價喇！」、「今次仲唔衰過沙士？」近排無論你係茶餐廳食緊早餐，定係同朋友WhatsApp吹水，呢啲論調相信都聽唔少。的而且確，過去一年香港住宅價格指數插水式下跌，成交量亦凍過「冰河時期」，種種跡象都令人不禁將今日嘅市況，同1997年金融風暴前夕相提並論。嗰種「資產泡沫」加「銀根抽緊」嘅組合拳，味道確實有幾分相似。但係，歷史真係會咁簡單重演咩？表面上嘅「雷同」，底下嘅資金成本、人口結構、政策風向，其實已經係「面目全非」。今次我哋就唔止睇樓價，仲要將鏡頭拉闊，深入探討當年嘅「借貸」環境同今日有咩分別，如果你手上層樓或者正考慮「借錢」上車，又應該點樣部署？

那年夏天，我們一起追過的「癲價」樓

回憶總是美好的，但1997年嘅樓市高峰，對好多香港人嚟講，可能係一場華麗但短暫嘅夢。當年5月，私樓價格按年飆升超過五成，簡直係「垂直起飛」。政府嘅私宅平均價指數（RVD Class A）亦都首次衝破「150」大關。點解會咁癲？主要有三股力量推波助瀾：
1. 「息魔」沉睡，水浸香江：1997年初，港元一個月拆息低到你唔信，唔駛4厘，同80年代尾嗰陣比，簡直係「減價大酬賓」。啲人「借錢」成本低，自然膽粗粗入市。
2. 九七憧憬，磚頭最硬：「主權移交」呢個歷史時刻，令唔少人覺得樓宇係最穩陣嘅資產。內地資金、海外熱錢，好似「過江龍」咁湧入香港樓市。
3. 供應斷纜，奇貨可居：當年九龍站、港島海濱呢啲重點地段，唔係填緊海就係仲喺規劃階段，新樓供應少之又少，形成「僧多粥少」嘅局面。
呢種短暫嘅繁華，代價就係之後長達六年嘅漫長調整。1998到2003年，樓價累計插水超過六成，失業率高企，全港「負資產」戶一度超過十萬。呢個「痛嘅領悟」，直到2003年沙士之後，經濟谷底反彈，樓市先至見返曙光。

今時唔同往日：「V型反彈」VS「L型長跑」？

97年之後嗰次樓市調整，可以話係「V型反彈」，跌得急，但復原都相對快。主要原因係美國大幅減息，香港政府又推出居屋、置業貸款計劃呢啲「托市」措施。但今次呢？如果真係變成「L型」或者「長拖型」下行，個中關鍵就喺於「高息環境」嘅黏性，同埋香港自身「人口結構老化」呢啲深層次問題。當年嘅「借貸」環境，同今日「借錢」要考慮嘅因素，已經有好大分別。
昇平二十載：由沙士谷底到2021的資產大時代
沙士之後，香港經濟浴火重生。喺聯繫匯率制度下，本港利率跟隨美國長期處於超低水平，加上美國幾輪「量化寬鬆」（QE）放水，大量熱錢湧入香港，造就咗樓市長達近二十年嘅大牛市。
· 環球零息，熱錢放題：美國聯儲局一直維持零息政策，直到2015年底先開始加息。喺呢段時間，香港嘅實際「借貸」成本，甚至一度接近負數，變相鼓勵市民「借錢」買樓投資。
· 中資湧港，地價飛升：大量中資企業進駐香港，對寫字樓需求殷切。由2009年到2019年，甲級寫字樓租金累積升幅接近七成，間接推高整體地價。
· 供應短缺，求過於供：2009年至2019年期間，香港平均每年私人住宅落成量只有大約1.6萬個單位，遠遠低於90年代中期每年3萬個單位嘅水平。供應緊張，自然令樓價「硬淨」。
去到2021年8月，Trading Economics嘅香港房價指數創下191.3嘅歷史高位，比起2003年嘅谷底，足足升咗超過四倍！同期，中原城市領先指數（CCL）亦都見到190點嘅歷史頂峰。當時嘅市場氣氛，同97年高峰期相比，可以話係「有過之而無不及」。

風雲再起：2024-2025，樓價「時光倒流」返97？

好景不常，自2022年起，外圍環境風雲變色，加上本地因素影響，香港樓市再次步入調整期。
· 價格指數「坐過山車」：根據官方數據，2025年1月嘅住宅售價指數，按年跌幅達到7.8%，係金融海嘯之後最差嘅表現。而中原CCL喺2025年5月，亦都回落到150點嘅水平，同高峰期相比，已經蒸發咗差唔多兩成半，同1997年嘅頂點相比，只係高出不足5%。甚至有啲舊區舊樓，例如南區嘅個別成交，成交價竟然低過1997年嘅名義價，如果扣除埋通脹，實質樓價可能已經創咗新低。
· 成交量「大雪封山」：土地註冊處數據顯示，2024年全年住宅買賣登記只有4.5萬宗，僅僅係1996年高峰期嘅三成左右。市場瀰漫住濃厚嘅觀望氣氛。

樓市跌跌不休：六大「元兇」逐個捉

點解今次樓市調整，會令人聯想起97年嘅「慘況」？除咗樓價指數接近之外，仲有以下六大因素驅動：

1. 全球「高息」陰霾長掛：為咗對抗通脹，「息魔」重臨。香港最優惠利率（P）喺2024年9月已經升到6.125%，係2007年以來嘅高位。金管局嘅基準利率亦都維持喺4.75%，同美國聯儲局利率緊密掛鈎。高息環境下，按揭供款佔入息比率急升到接近六成，大大窒礙咗「剛需」上車嘅意欲，亦令有意「借錢」買樓嘅人士卻步。當年97嘅「借貸」利率雖然都高，但當時市場對前景嘅樂觀情緒，某程度上抵消咗部分壓力。今日嘅「借錢」環境，多咗一份對經濟前景嘅憂慮。
2. 人口「出多入少」兼「唔願生」：雖然2024年錄得2.1萬人口淨流入，但同期亦有18.9萬港人移民，當中以15至39歲嘅青壯年流失比例最高。加上香港生育率長期處於全球極低水平，只有0.75，導致家庭戶數增長幾乎停滯。需求減少，自然對樓價構成壓力。呢個同97年人口持續增長、外資湧入嘅情況，有好大分別。
3. 供應「洪峰」殺到埋身：政府喺2025至26年度嘅賣地計劃，預計提供4,450個單位，港鐵同期亦批出2,440個單位嘅發展權。再加上「北部都會區」呢個「巨無霸」規劃，未來十年嘅潛在私人住宅供應量可能高達33萬個單位，遠遠超過過去十年平均每年1.7萬個單位嘅落成量。供應大增嘅預期，令買家更加審慎。
4. 商廈零售「空空如也」：甲級寫字樓空置率喺今年第一季已經衝破17.5%，創下新高，核心區租金跌幅亦係一年最大。有報道指，兩座頂級商廈嘅出租率，竟然分別只有六成同一成！寫字樓同零售舖位市道疲弱，直接削弱地價嘅支持力，亦影響投資者對整體經濟嘅信心。
5. 政策「鬆綁」vs「去槓桿」：2024年2月，政府全面撤銷針對樓市嘅「辣招」（雙倍印花稅SSD、BSD）。金管局亦同步取消咗壓力測試要求上調200點嘅規定。短期內，「減辣」的確刺激咗一輪成交，但呢啲需求被消化之後，市場似乎又再陷入真空期。呢種政策轉向，同97年亞洲金融風暴後，政府急於「加息」捍衛聯匯、以及「八萬五」政策帶嚟嘅心理衝擊，有好大分別。當年係「收水」，今日係「放水」，但效果似乎未如預期。
6. 投資情緒「轉守為攻」…攻向其他資產：今年5月，市場首次出現兩個大型新盤認購反應不足五成嘅情況。與此同時，房地產投資信託基金（REITs）嘅平均股息率已經升到7厘以上。呢啲現象反映，投資者嘅取態，可能已經由以往「無腦買樓」，轉向追求穩定現金流嘅高息股息資產。對比97年全民炒樓嘅狂熱，今日投資者似乎「醒目」咗，更加注重「借貸」成本同回報嘅平衡。

借古鑑今：1997 VS 2025，似曾相識定係貌合神離？

面向	1997年情況	2025年預期情況	相似／差異
利率周期	亞洲金融風暴前已開始加息，風暴後急劇抽高	美國聯儲局維持高利率，香港跟隨	相似：高息環境同樣打擊樓市購買力及「借貸」意欲
供應預期	受「八萬五」建屋目標即將推出影響	「北部都會區」及鐵路項目帶來龐大潛在供應	相似：市場同樣面對未來供應大增嘅心理壓力
人口結構	人口持續正增長，大量外來專才及資金湧入	人口淨遷出，高齡化少子化問題日益嚴重	差異：當年需求強勁，今日需求動力明顯減弱
經濟動力	回歸前經濟暢旺，樂觀情緒高漲	全球經濟不明朗，本地經濟復甦乏力，前景審慎	差異：當年有強勁經濟基本面支持，今日則較疲弱
政策取向	政府嚴厲加息捍衛聯匯，聯匯制度一度受衝擊	政府「減辣」托市，聯匯制度依然穩固	差異：當年政策偏向緊縮，今日則傾向扶持樓市
借貸環境	按揭審批相對寬鬆，炒家槓桿高	金管局多年逆周期措施，銀行審批審慎，槓桿受控	差異：當年「借錢」容易，今日「財務」風險管理較佳

風高浪急：潛在「雷區」與危中之「機」

面對呢個「似是故人來」嘅樓市，我哋要保持清醒，認清潛在風險，同時亦要留意可能出現嘅機遇。

潛在「雷區」：

1. 「負資產」陰魂不散：如果樓價再進一步下跌10-15%，近年透過高成數按揭（例如「波叔Plan」）上車嘅業主，尤其係買入樓花嘅，好可能會重蹈2003年「負資產」嘅覆轍。到時，「借錢」供樓變成「借錢」填氹，壓力巨大。
2. 企業「借貸」重新評估：寫字樓租金回報率持續低迷，甚至出現「倒掛」（即租金回報低於借貸成本）嘅情況，可能會觸發銀行收緊對商業物業嘅估價同「貸款」審批，進一步影響相關企業嘅「財務」狀況。
3. 外圍「黑天鵝」突襲：中美貿易摩擦、全球地緣政治緊張、美元流動性突然收縮等不可預測嘅外部衝擊，都可能觸發第二波跌浪，令已經脆弱嘅市場雪上加霜。
危中之「機」：
· 換樓／首置「上車」良機：樓價回落，加上政府「減辣」節省印花稅開支，對於有實際住屋需求嘅換樓客同首次置業人士嚟講，實際嘅置業負擔，比起2018-2021年高峰期，已經大幅下降。呢個時候「借錢」買樓，壓力相對較細。
· 核心區「高息」收租回報：隨著按揭利率加幅放緩，加上樓價調整，部分核心區域優質物業嘅租金回報率，已經回升到3厘以上，貼近甚至超越歷史平均水平。對於追求穩定現金流嘅投資者，呢個係一個唔錯嘅考慮。
· REITs與其他「財務」產品選擇：例如領展（Link REIT）等房託基金嘅股息率，同住宅租金回報之間嘅「剪刀差」（即股息率高於租金回報率嘅幅度）已經擴大到4厘以上，對於想分散投資風險，又想有穩定「利息」收入嘅人嚟講，係一個可以平衡風險嘅選擇。

亂世求生：投資／置業／「借貸」策略建議

喺呢個充滿不確定性嘅市場，無論你係想買樓自住、投資，定係已經係業主，都需要一套清晰嘅「財務」策略：
1. 分段吸納，拉長戰線：如果睇好長遠，但又怕短期波動，可以考慮「平均成本法」，分階段買入，攤平風險。唔好諗住一次過「估底」，因為「底」可能比你想像中更深。
2. 按揭壓力測試「自己嚟」：雖然官方取消咗額外200點嘅壓力測試要求，但作為精明嘅投資者或置業者，喺考慮「借錢」做按揭時，應該自行設定更嚴格嘅壓力測試，例如假設利率再加300點（3厘），睇下自己嘅現金流能唔能夠應付。
3. 現金流係「王道」：無論係投資定自住，都要確保自己有足夠嘅現金流。例如，投資物業嘅租金收入，最好能夠覆蓋按揭供款加其他雜費（例如管理費、差餉地租）嘅1.2倍以上，避免出現「負現金流」捱價嘅情況。
4. 「借貸」管理要上心：
o 比較「月平息」同「實際年利率」：如果你需要申請「私人貸款」（Personal Loan / P Loan）嚟應付首期或者其他開支，一定要問清楚「月平息」同「實際年利率」。好多「財務公司」或者「網貸」平台會用好低嘅「月平息」做招徠，但換算成「實際年利率」之後可能好驚人。最好用「私人貸款計算機」計清楚。
o 善用「結餘轉戶」：如果你手頭上有多張「卡數」或者其他高息「貸款」，可以考慮申請「結餘轉戶私人貸款」，將所有債務整合為一筆過嘅「低息貸款」，減輕每月還款壓力，同時亦可以幫手「清卡數」，改善信貸紀錄。
o 小心「免TU貸款」：市面上有些標榜「全程網上貸款免TU」或者「24小時借錢」、「即批貸款」嘅服務，雖然方便快捷，但利率通常都比較高，而且可能會有其他隱藏條款。除非真係急需，否則應先考慮向「銀行借錢」或其他信譽良好嘅「財務」機構查詢。
o 「信用卡分期還款」vs「私人貸款」：有啲大額消費，商戶可能會提供「免息分期」，但要留意係咪真免息，定係已經將利息成本計咗入貨價。如果係為咗現金周轉，比較「信用卡分期還款」嘅手續費同「私人貸款利息計算」後嘅總成本，再作決定。
5. 資產配置「多元化」：唔好將所有雞蛋放喺同一個籃（例如香港樓市）。可以考慮將部分資金分配到其他風險較低、回報穩定嘅資產，例如海外REITs、高評級債券，甚至係「免息貸款」類嘅政府儲蓄產品（如果有的話）。
6. 放眼長遠，研究「新型住屋」：長遠嚟講，香港人口老化係一個不可逆轉嘅趨勢。針對長者嘅康養社區、服務式住宅、高端長租公寓等，可能會成為未來樓市嘅一個新藍海。

歷史唔會簡單重演

香港樓市的確再次走到一個關鍵嘅十字路口，無論係樓價水平定係市場氣氛，都同1997年有啲相似。但正如文首所講，今日嘅高息環境、人口結構、經濟格局，同埋最重要嘅「借貸」市場生態，已經同當年「差天共地」。政府嘅政策「托市」，短期內或者可以減慢樓價下行嘅斜率，但要扭轉由供求關係同資金成本主導嘅核心趨勢，恐怕都係「難過登天」。
就好似金融風暴之後，香港經濟同樓市經歷咗漫長嘅修復期一樣，今次本地樓市可能亦都正步入一個「L型」嘅「長跑式出清」階段：價格會慢慢沉澱，市場會自我調整，直到全新嘅經濟動力再次萌芽。
對於我哋普通市民嚟講，最務實嘅做法，唔係去估個「底」喺邊，而係強化自己嘅現金流管理同資本韌性。如果你正考慮「借錢」買樓，就要做足功課，計清條數；如果你已經係業主，就要檢視自己嘅「財務」狀況，有需要就考慮「結餘轉戶」減輕負擔。記住，層樓唔單止係一個「家」，亦都係一份沉甸甸嘅「財務」責任。當歷史嘅鐘聲再次敲響，只有懂得借鑑1997年嘅經驗同教訓，為自己嘅「荷包」做好準備嘅人，先至能夠喺2025年之後嘅新周期裏面，站得更穩，行得更遠。

香港樓市回到1997？長文分析同你睇真啲！